Posse : da segurança jurídica a questão social (na perspectiva dos limites e possibilidades de tutela do promitente comprador através dos embargos de terceiro)

Abstract

Resumo: O presente estudo destina-se à análise dos limites e possibilidades de tutela promitente comprador através dos embargos de terceiro, em face da pretensão dos credores do promitente vendedor, de obter a satisfação do débito com base na alienação judicial do imóvel compromissado. A matéria foi objeto de ampla divergência doutrinária e jurisprudencial, sendo pesquisados os aspectos relevantes para a aprovação da Súmula 621 do Supremo Tribunal Federal, bem como da Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça. A partir dos fatores que nortearam a edição dessas duas súmulas e com base na relação jurídica obrigacional que dá causa à posse do promitente comprador, avaliam-se os seus elementos característicos e qualificadores. Paralelamente à posse, a obrigatoriedade do registro imobiliário do contrato de compromisso de compra e venda é considerada, especialmente com vistas a proporcionar eficácia à relação jurídica obrigacional diante de terceiros. Como através do compromisso de compra e venda se tem em mente a futura celebração da escritura pública de compra e venda, analisa-se o sistema de transmissão da propriedade imóvel no Código Civil brasileiro. Da qualificação da posse, das finalidades do registro do contrato de compromisso e do sistema de transmissão da propriedade imobiliária, apresentam-se as razões pelas quais a posse própria do promitente comprador, objeto de constrição ou apreensão judicial, é digna de tutela, independente do registro do contrato na matrícula, perante o cartório imobiliário. A fraude, seja de execução, seja contra credores, é apresentada como o real e efetivo fator de limitação à proteção do promitente comprador. A sua boa-fé, entretanto, é avaliada com vistas à restrição da configuração da fraude, de modo a que, conforme as circunstâncias, ainda se tenha como possível a sua tutela. O manejo dos embargos de terceiro é estudado com enfoque especial para a tutela da posse animus domini do promitente comprador, sem prejuízo dos demais direitos em que se pode basear a sua utilização. Conclui-se pela impossibilidade da alegação de exceção de domínio, por parte do credor embargado, com preponderância para a posse própria do promitente comprador em detrimento do direito de propriedade do promitente vendedor. Como a fraude se impõe como efetivo limite à tutela, examina-se a possibilidade de apreciação da fraude contra credores no transcurso da ação de embargos de terceiro, para se entender pela impossibilidade, diante da existência de procedimento próprio. O mesmo não ocorre com a fraude à execução, que poderá ser decretada até mesmo de ofício pelo juiz.

Abstract: This study analyzes the limits and possibilities of taking into custody the promissory buyer on the attachment of third parties, in face of the creditors of the promissory seller attempting to obtain the satisfaction of the debt though judicial alienation of the pledged property. The issue has been the object of ample theoretical and legal divergence. The relevant aspects are still under study for approval by- Docket 621 of the Supreme Federal Court, as w ell as Docket 84 of the Supreme Court of Justice. From the factors on which the publication of both dockets are based, and based on the mandatory legal relationship that gives cause to the ownership of the promissory buyer, the characteristic and qualifying elements are evaluated. Parallel to the ownership, taxes on property registration of the buying and selling contract is taken into consideration, especially in view of rendering efficient the legal obligation relationship to third parties. Taking into account that through the buying and selling commitment what is being aimed at is, in fact, the future signing of a public buying and selling deed, the system of the assignment of property under the Brazilian Civil Code is analyzed. Based on ownership qualification, registration of the contractual commitment and system of assignment of property purposes, the reasons for the very ownership of the promissory buyer, object of constriction or judicial apprehension, is worth y of custody, regardless of the registration of the contract with a real estate public notary's office. Fraud, whether from execution or against creditor, is presented as the true and effective factor for limiting the protection of the promissory buyer. His good-faith, however, is evaluated with views at restricting the constitution of fraud, in such a w ay that, according to the circumstances, custody will still be possible. Attachment by third parties are studied with special focus on the custody of animus domini ownership of the promissory buyer, with no loss of other rights which can be used for recovery. It has been concluded that, as it is impossible for the creditor of the attachment to plea estate privilege, preponderance for the ownership of the promissory buyer is in detriment to the right of ownership of the promissory seller. As fraud imposes itself as an effective limitation to the custody, the possibility of analyzing the fraud against the creditors during the course of third party attachment legal actions is being examined, to understand about the impossibility, in face of the existence of the proper procedure. The same does not occur with execution fraud, which can be decreed even by an official letter from the judge.