Uma análise das especificidades do capital no mercado imobiliário

Abstract

Resumo : Esta monografia analisa as especificidades do capital no mercado imobiliário brasileiro, com foco no papel das imobiliárias enquanto intermediárias nas transações de compra, venda e aluguel de imóveis. Baseada no referencial teórico de Marx, a pesquisa explora como o capital imobiliário não se enquadra no capital de comércio de mercadorias, levando à adoção do conceito de capital de comércio de vendas, proposto por Cipolla, Aquino e Giorgio (2022). Nesse modelo, o capital atua exclusivamente como intermediador de vendas, sem adquirir as mercadorias — neste caso, os imóveis. As imobiliárias desempenham um papel essencial na circulação de imóveis ao operar como mediadoras entre construtoras, proprietários e compradores. O lucro das imobiliárias advém de duas fontes principais: uma dedução da mais-valia quando intermediada entre construtoras e consumidores (imóveis novos) ou uma redução do valor de venda recebido pelos proprietários nos casos de imóveis usados. Esse lucro é regulamentado por uma taxa de corretagem, fixada em percentuais que variam conforme o tipo de imóvel e a região, sendo geralmente de 6% a 8% do valor do imóvel. O estudo identifica o crescimento expressivo do setor imobiliário no Brasil pós-pandemia da COVID-19. Dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) mostram um aumento no número de imobiliárias e corretores, com 73.179 empresas registradas em 2024, representando um crescimento de 55% desde 2019. As regiões Sul e Sudeste concentram a maior parte dessas imobiliárias, correspondendo a 71% do total nacional, reforçando o peso econômico dessas regiões no mercado imobiliário. Outro aspecto analisado é a relação entre imobiliárias e força de trabalho. Embora existam modalidades de contratação via CLT, a maior parte dos corretores atua como autônomos ou prestadores de serviço. Nessa relação, as imobiliárias retêm a maior parcela da comissão, frequentemente dividida em 70% para a empresa e 30% para o corretor. Essa estrutura reflete a apropriação direta de mais-valia, onde o lucro das imobiliárias é maximizado pela intermediação das transações. O estudo também explora o impacto da digitalização no setor imobiliário. Plataformas digitais, como ZAP Imóveis e Viva Real, vêm transformando os métodos de busca e anúncio de imóveis. Entretanto, anúncios físicos tradicionais, como placas e faixas, ainda são amplamente utilizados, demonstrando a persistência de métodos convencionais e a importância do trabalho direto dos corretores. No contexto do capital constante e variável, a pesquisa destaca que o capital imobiliário não investe na aquisição de imóveis, operando apenas com custos de circulação. Tais custos incluem despesas com estrutura física, anúncios, uso de plataformas digitais e salários administrativos. Contudo, a apropriação da maior parte da comissão pelas imobiliárias, aliada à relação desigual com os corretores, reflete a concentração de lucros no setor. Assim, o capital imobiliário pode ser compreendido como capital de comércio de vendas, consolidando sua relevância econômica e suas particularidades no mercado brasileiro

Abstract : This monograph analyzes the specificities of capital in the Brazilian real estate market, focusing on the role of real estate agencies as intermediaries in property purchase, sale, and rental transactions. Based on Marx’s theoretical framework, the research explores how real estate capital does not fit into the capital of commodity trade, leading to the adoption of the concept of sales trade capital, proposed by Cipolla, Aquino, and Giorgio (2022). In this model, capital acts exclusively as a sales intermediary, without acquiring the goods — in this case, the properties. Real estate agencies play an essential role in the circulation of properties by acting as intermediaries between construction companies, property owners, and buyers. The profit of real estate agencies comes from two main sources: a deduction of surplus value when mediating between construction companies and consumers (new properties) or a reduction in the sale value received by owners in the case of used properties. This profit is regulated by a brokerage fee, set at percentages that vary depending on the type of property and the region, generally ranging from 6% to 8% of the property value. The study identifies the significant growth of the real estate sector in Brazil post-COVID-19 pandemic. Data from the Federal Council of Real Estate Brokers (COFECI) show an increase in the number of real estate agencies and brokers, with 73,179 companies registered in 2024, representing a 55% growth since 2019. The South and Southeast regions concentrate the majority of these agencies, corresponding to 71% of the national total, reinforcing the economic significance of these regions in the real estate market. Another aspect analyzed is the relationship between real estate agencies and the workforce. Although there are employment contracts governed by the CLT (Brazilian labor law), most brokers operate as autonomous workers or service providers. In this structure, real estate agencies retain the largest share of the commission, often split 70% for the company and 30% for the broker. This structure reflects the direct appropriation of surplus value, where the profit of real estate agencies is maximized through the intermediation of transactions.The study also explores the impact of digitalization on the real estate sector. Digital platforms, such as ZAP Imóveis and Viva Real, have transformed property search and advertising methods. However, traditional physical advertisements, such as signs and banners, are still widely used, demonstrating the persistence of conventional methods and the importance of brokers' direct work. In the context of constant and variable capital, the research highlights that real estate capital does not invest in acquiring properties but operates solely with circulation costs. These costs include expenses for physical infrastructure, advertising, use of digital platforms, and administrative salaries. Nonetheless, the appropriation of the largest share of commissions by real estate agencies, combined with the unequal relationship with brokers, reflects the concentration of profits in the sector. Thus, real estate capital can be understood as sales trade capital, consolidating its economic relevance and unique characteristics in the Brazilian market