Uma análise econômica sobre a inversão da cláusula penal nas promessas de compra e venda de imóveis

Abstract

Resumo : O presente trabalho tem por objetivo fazer uma análise econômica sobre a inversão da cláusula penal nas promessas de compra e venda de imóveis. A relevância do tema ganhou importância para o mercado imobiliário com o aumento das demandas judiciais, em razão do atraso na entrega de imóveis, que impactam diretamente no setor imobiliário. A discussão foi provocada por interpretação dada pelo Superior Tribunal de Justiça possibilitando a inversão, em caso de rescisão do contrato. A partir de então, tal entendimento passou a ser defendido nas ações que buscavam a reparação de danos em razão do atraso na entrega de imóveis, cumulando com outros pedidos. Aplicando a teoria econômica dos custos de transação, pode-se entender que a mudança na interpretação ensejou comportamento oportunista e aumentou os custos de transação. Em razão da multiplicidade de ações o Superior Tribunal de Justiça determinou a suspensão das demandas sobre o tema até que a discussão seja decidida definitivamente. A uniformização da jurisprudência tenderá a tornar a instituição mais forte, com redução dos custos de transação.