Inversão da cláusula penal e outras questões atuais sobre os compromissos de compra e venda de imóveis

Abstract

Resumo: O presente trabalho tem como objeto as controvérsias atuais sobre os compromissos de compra e venda de imóveis na "planta". Examinando a jurisprudência, verifica-se o surgimento de várias divergências a respeito desse contrato nos últimos anos, fenômeno decorrente do boom imobiliário da segunda metade da década de 2000. A partir de então, passou-se a discutir desde o regime jurídico aplicável aos compromissos até os efeitos de determinadas cláusulas neles incluídas. Embora muito difundida no Brasil, a teoria do "diálogo das fontes" baseia-se em fundamentos equivocados, gera insegurança jurídica e, assim, não fornece soluções adequadas aos conflitos entre as normas veiculadas pela Lei nº 4.591/1964, pelo Código Civil e pelo Código de Defesa do Consumidor. Contudo, a partir dos critérios tradicionais de solução de antinomias consagrados pela Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro, conclui-se que a legislação consumerista deve ser aplicada em caráter subsidiário, pois é geral em relação ao regramento específico das incorporações imobiliárias. A partir dessa premissa, é possível analisar com clareza as questões postas à apreciação do Judiciário, tais como a inversão da cláusula penal estipulada em desfavor do promissário comprador. Além dessa disposição, examina-se também a validade da cláusula de tolerância, a possibilidade da cobrança de juros durante o período em que o imóvel é construído, a qualificação dos danos decorrentes da mora do promitente vendedor e a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.