O papel da jurisprudência na passagem da imprescindibilidade à relativização do registro para a tutela do compromissário comprador

Abstract

Resumo: No decorrer dos anos, sobretudo a partir da promulgação da Constituição Federal de 1988, o caminhar da jurisprudência brasileira seguiu, paulatinamente, na direção de ofertar uma maior e efetiva tutela jurídica ao compromissário comprador. Com efeito, tal avanço jurisprudencial foi fruto do árduo esforço doutrinário e, também, da ousadia e determinação de parcela minoritária dos magistrados que, assumindo um posicionamento vanguardista, defendiam a relativização do registro do compromisso de compra e venda para o resguardo dos interesses do compromissário adquirente. De origem tipicamente social, o compromisso de compra e venda, até hoje, é encarado como espécie de contrato preliminar pela maior parte da doutrina. Entretanto, uma análise mais atenta e crítica do instituto é capaz de demonstrar que este contrato supera a simples preliminariedade, pois sua funcionalidade e implicações práticas estão muito mais ligadas à espécie de compra e venda do que, propriamente, à categoria de pré-contrato. Ocorre que tratar o compromisso de compra e venda enquanto contrato preliminar trouxe sérias consequências na seara da proteção do compromissário comprador, o qual, por muito tempo, foi posto à margem de um amparo jurídico satisfatório, principalmente no que tange à defesa possessória. Até o advento da Constituição Federal de 1988, imperava na jurisprudência brasileira o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal, que apontava para a indispensabilidade do registro e, de consequência, que vinculava a tutela jurídica do compromissário comprador à existência deste ato formal, seja em razão de uma equivocada confusão entre o direito à adjudicação compulsória e o direito real passíveis de decorrência do compromisso de compra e venda, seja em função de uma visão dominificada da posse. Com o deslocamento da competência constitucional de zelar pela aplicação e uniformização da exegese da lei federal da esfera das atribuições do Supremo Tribunal Federal para as do Superior Tribunal de Justiça, sobreveio o importante marco da mudança paradigmática. Assim, a partir de 1988, o Brasil sofreu, gradativamente, uma profunda transformação no posicionamento jurisprudencial relativo às controvérsias atinentes ao compromisso de compra e venda, passando o compromissário comprador a gozar, de fato, de uma maior proteção jurídica, independentemente do registro do contrato.