A locação nos contratos de construção ajustada (built-to-suit)

Abstract

Resumo: Recentes mudanças no cenário político e econômico globais atraíram investidores estrangeiros para o Brasil. Junto com a chegada desses empreendedores, novas operações econômicas passaram a ser praticadas no Brasil. Uma dessas operações usadas em outros países, por empresas e indústrias, passou a ser utilizada no Brasil com o nome Built-to-suit. Em regra, na operação Built-to-suit, o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado. Esse tipo de operação econômica estrutura elementos de vários contratos típicos. Por conta desse fato, surgem diversas controvérsias em torno da natureza jurídica dessa espécie contratual, natureza esta que transita pela tipicidade e atipicidade contratual do Built-to-suit e suas consequências. Um dos contratos dos quais empresta seus elementos é o contrato de locação de imóvel urbano. Essa consideração levantou questionamentos quanto à aplicação da Lei nº 8.245/1991. O Built-to-suit apresentou algumas diferenças substanciais entre a locação de imóvel urbano não residencial ordinariamente usual. Essas diferenças revelaram dificuldades em compatibilizar alguns institutos da Lei nº 8.245/1991 com a figura da operação Built-to-suit. Alguns doutrinadores, ao se debruçarem sobre o tema, apresentam algumas soluções na tentativa de preservar a essência da operação. As controvérsias chegaram aos tribunais e os posicionamentos nos julgados só revelaram no Judiciário o que já ocorria na doutrina. Essa situação de incertezas, ao repercutir no mercado imobiliário, tende a inibir esse tipo de investimento. A fim de trazer solução sobre o referido quadro, em 2009 e 2011, surgiram na Câmara dos Deputados 02 (dois) Projetos de Lei (PL). Ao longo da tramitação, com a união dos projetos, construíram-se algumas soluções legislativas. Semelhantemente ao ocorrido com o contrato em Shopping Center, o PL de iniciativa da Câmara dos Deputados, registrado no Senado sob o nº 60/2012 objetiva inserir o Built-to-suit na Lei nº 8.245/1991. As soluções propostas foram pontuais quanto às controvérsias, remetendo o restante da matéria para a esfera da autonomia da vontade. No mais, a proposta legislativa também aproveitou os procedimentos da Lei do Inquilinato. No contexto da lei nº 8.245/1991, o Built-to-suit foi batizado pelo PL com o nome de "locação nos contratos de construção ajustada". A tramitação do PL 60/2012 avançou e alcançou aprovação na Câmara dos Deputados, no Senado federal e, no dia 19/12/2012, obteve sanção presidencial com veto parcial do §3º do art.54-A. Publicada no dia 20/12/2012 foi numerada como Lei nº 12.744, de 19 de Dezembro de 2012