A regulação do solo urbano e o preço da terra : uma análise sobre Curitiba e seu zoneamento

Abstract

Resumo: A presente pesquisa busca analisar a dinâmica da relação entre regulação do solo urbano e a variação do preço da terra em Curitiba entre 2000 e 2021. Para isso, a produção do espaço urbano é compreendida no contexto da produção da cidade capitalista, em que a terra urbana é vista como uma mercadoria e, portanto, possui valor e é passível de ser precificada. O processo de produção e precificação da terra, por sua vez, é condicionado por fatores produzidos socialmente. Nesse contexto, destacam-se o Estado e o mercado imobiliário como agentes importantes no processo de produção das cidades. Enquanto o Estado regula a construção do espaço urbano por meio da imposição de leis, o mercado imobiliário é o principal responsável pela comercialização da terra urbana. O objeto de estudo da pesquisa é a relação entre parâmetros construtivos definidos pela legislação urbanística e a variação do preço da terra em Curitiba. A hipótese é de que parâmetros regulados pela Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação, principalmente em relação ao uso e à densidade construtiva, podem influenciar a valorização ou desvalorização de terrenos na cidade. Para tanto, foram analisadas alterações de coeficientes de aproveitamento, principalmente para o uso residencial coletivo, presentes nas Leis de Zoneamento mais recentes de Curitiba, de 2000 e de 2019, em conjunto com a variação de preços de terrenos. Após as análises feitas concluiu-se que, no caso de Curitiba, a legislação urbanística acabou intensificando a ocupação de áreas já consolidadas da cidade, como o centro e os eixos estruturais, onde a infraestrutura urbana encontra-se instalada. Desse modo, o Zoneamento acabou limitando a ocupação e o adensamento de zonas periféricas, intensificando processos de valorização em andamento e acentuando as desigualdades socioespaciais na cidade.

Abstract: The present research analyze the dynamics between urban regulation and the variation of land price in Curitiba between 2000 and 2021. For this, the production of urban space is understood in the context of the production of the capitalist city, in which urban land is seen as a commodity, and so, has value and can be priced. The process of land production and pricing, in turn, is conditioned by socially produced factors. In this context, the action of the State and the real estate market stands out as important agents in the production of urban spaces. While State regulates urban laws, the real estate market is primarily responsible for the commercialization of urban land.The study object is the relationship between constructive parameters defined by urban legislation and the variation of the land prince in Curitiba. The hypothesis is that parameters regulated by Zoning Law, mainly use and building density, can influence the valuation or devaluation of urban land. To this end, changes in use and density coefficients, specially residential use, where analyze together with the variation of land prices between 2000 and 2019, when the two last Zoning Laws where aproved in Curitiba. This study concludes that in Curitiba the urban legislation ended up intensifying the occupation of consolidates areas, such as city downtown and structural axes, where urban infraestructura exists. Therefore, Zoning ended uplimiting the occupation and densification of peripheral areas, intensifying processes of valorization in progress and accentuating socio-spatial inequalities.