Fundos de investimentos imobiliários : uma análise à luz da governança corporativa

Abstract

Resumo: Este trabalho objetiva investigar o nível de governança corporativa (GC) dos Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) e verificar como a GC se relaciona com os retornos das quotas desses fundos - a governança corporativa é relevante para os FII's e para seus investidores - considerando o contexto macroeconômico, político, legal e regulatório que estão sujeitos. Os FII's têm ganhado grande relevância entre os investidores nos últimos anos, principalmente pelo conhecido benefício fiscal na distribuição dos dividendos aos investidores desses fundos e a oportunidade de investir no mercado imobiliário com uma baixa disponibilidade de capital. Este trabalho busca demonstrar como é o nível de GC dos FII's no Brasil a partir do mapeamento das características obrigatórias e voluntárias sob os quais estão sujeitos e as descrever. Para investigar esse assunto foi elaborado um índice de governança corporativa exclusivamente para os FII's cujo objetivo é descrever cada mecanismo de proteção aos acionistas, especialmente para os minoritários, a partir das questões legais e voluntárias. O trabalho se valeu de uma pesquisa descritiva e quantitativa, onde por meio de 79 questões classificadas em 5 grupos: (i) prestação de contas, (ii) mecanismos de monitoramento, (iii) gestão de riscos, (iv) expertise e (v) sistemas de incentivos, aplicadas em uma amostra de 63 FII durante o período de 12/05/2020 e 12/05/2021. Os resultados apontam para evidências de inconsistências, sendo que somente na perspectiva legal foram 350 não conformidades, dentre elas: a não observação em relação aos prazos de envio dos informes periódicos à CVM, a ausência de certificações por parte dos gestores e documentos, entre outros. Na perspectiva de boas práticas há FII's que não possuem a segregação da gestão da administração, uma presença maior de FII's com característica de monousuário (apenas 1 cliente) e monoativo (apenas 1 imóvel), além de adoção de múltiplos canais pela gestão do FII para divulgação de informações ao quotista. Por um lado, conclui-se que o índice de governança corporativa consegue demonstrar as diferenças de cada FII sob os aspectos da GC com evidências de melhorias nas 2 perspectivas (legal e voluntária), considerando que a maioria dos FII's possuem escores entre o 2º e 3º quartil. Por outro lado, o nível de GC não possui relação significativa estatisticamente com o retorno das quotas do FII. Após uma regressão de dados em painel, e com variáveis macro e microeconômicas, foi possível observar que a taxa de juros, a inflação e o dividend yield influenciaram o retorno das quotas, mas não há influência das variáveis de GC elaboradas no presente trabalho.

Abstract: This work aims to investigate the level of corporate governance (GC) of Real Estate Investment Funds (FII) and to verify how GC is related to the returns on shares in these funds - corporate governance is relevant for FII and their investors - considering the macroeconomic, political, legal and regulatory context to which they are subject. FII has gained great relevance among investors in recent years, mainly due to the well-known tax benefit in the distribution of dividends to investors in these funds and the opportunity to invest in the real estate market with low availability of capital. This work seeks to demonstrate the level of GC of FII in Brazil by identifying the legal and voluntary characteristics under which they are subject and describing them. To investigate this matter, a corporate governance index was created exclusively for FII, whose objective is to describe each mechanism for protecting shareholders, especially minority shareholders, based on legal and voluntary issues. The work was based on descriptive and quantitative research, where 79 questions were classified into 5 groups: (i) accountability, (ii) monitoring mechanisms, (iii) risk management, (iv) expertise, and (v) incentive systems, applied in a sample of 63 FII during the period 05/12/2020 and 05/12/2021. The results point to evidence of inconsistencies, and only from the legal perspective, there were 350 non-compliance, among them: failure to observe the deadlines for sending periodic reports to the CVM, the absence of certifications by the managers, and documents, among others. From the perspective of best practices, there are FII that do not have the segregation of management from the administration, a greater presence of FII with a single-user (only 1 customer) and single-asset (only 1 property) characteristic, in addition to the adoption of multiple channels by the FII management to the disclosure of information to the shareholder. On the one hand, it is concluded that the corporate governance index is able to demonstrate the differences of each FII under the GC aspects with evidence of improvements in the 2 perspectives (legal and voluntary), considering that most FII has scored between the 2nd and 3rd quartile. On the other hand, the level of GC does not have a statistically significant relationship with the return on FII shares. After a panel data regression, and with macro and microeconomic variables, it was possible to observe that the interest rate, inflation, and dividend yield influence the return of shares, but there is no influence of the GC variables elaborated in the present work.