Análise de investimentos em contratos Built to Suit (BtS) : perspectivas e desdobramentos para o investidor

Abstract

Resumo: A crescente relevância dos contratos Built to Suit (BTS) no mercado imobiliário brasileiro tem impulsionado o interesse de investidores que buscam estabilidade e previsibilidade de retorno. Essa modalidade de locação atípica, que se expandiu para além das grandes corporações, exige uma análise aprofundada para mitigar riscos financeiros, econômicos e jurídicos. Este estudo tem como objetivo principal analisar os resultados de projetos BTS sob a ótica do investidor, avaliando os critérios de decisão e os desdobramentos práticos. A metodologia empregada combina pesquisa documental, revisão bibliográfica e a aplicação de uma estrutura de análise em dois estudos de caso reais, situados em Curitiba-PR. Foram explorados a base legal dos contratos atípicos, a aplicação de indicadores econômico-financeiros e a análise comparativa de performance com o Índice de Fundos de Investimento Imobiliários (IFIX) para subsidiar a tomada de decisão. Os resultados obtidos demonstram que a viabilidade dos contratos BTS como alternativa de investimento depende diretamente da clareza nas premissas e objetivos de retorno dos investidores. A análise dos fluxos de caixa revelou que, embora o modelo ofereça retornos previsíveis e estáveis, a assertividade da decisão é crucial. Os casos estudados ilustraram que a adesão a uma análise rigorosa, considerando riscos como inadimplência e variações de mercado, é fundamental para o sucesso do investimento, sendo que um dos projetos demonstrou um potencial de retorno 2,77 pontos percentuais ao ano acima do IFIX no período analisado. Em termos jurídicos, a Lei nº 12.744/2012 solidificou a segurança desses contratos, protegendo os investidores de revisões unilaterais de aluguel. Conclui-se que os contratos BTS são uma ferramenta eficaz para investidores que buscam estabilidade e previsibilidade no setor imobiliário, desde que a decisão de investimento seja pautada por uma avaliação criteriosa da solidez do locatário, da localização do imóvel e do ambiente econômico. Este trabalho contribui para a compreensão do papel dos contratos atípicos na diversificação de portfólios e oferece diretrizes para uma tomada de decisão mais eficiente e segura no investimento imobiliário brasileiro

Abstract: The increasing prominence of Built-to-Suit (BTS) contracts in the Brazilian real estate market has spurred the interest of investors seeking stability and predictable returns. This non-traditional lease model, which has expanded beyond large corporations, requires in-depth analysis to mitigate financial, economic, and legal risks. The primary objective of this study is to analyze the outcomes of BTS projects from an investor's perspective, evaluating decision-making criteria and practical implications. The employed methodology combines documentary research, a literature review, and the application of an analytical framework to two real-world case studies situated in Curitiba-PR. The analysis explored the legal basis for non-traditional contracts, the application of economic-financial indicators, and a comparative performance analysis against the Brazilian Real Estate Investment Fund Index (IFIX) to support the decisionmaking process. The results demonstrate that the viability of BTS contracts as an investment alternative is directly contingent upon the clarity of investors' premises and return objectives. Cash flow analysis revealed that while the model offers predictable and stable returns, the soundness of the investment decision is crucial. The case studies illustrated that adherence to a rigorous analysis, considering risks such as tenant default and market fluctuations, is fundamental to investment success. Notably, one of the projects demonstrated the potential to yield a return of 2.77 percentage points per annum above the IFIX over the analyzed period. Legally, Law No. 12,744/2012 was found to have solidified the security of these contracts by protecting investors from unilateral rent revisions. It is concluded that BTS contracts are an effective tool for investors seeking stability and predictability in the real estate sector, provided that the investment decision is guided by a thorough evaluation of the tenant's financial strength, the property's location, and the economic environment. This research contributes to the understanding of the role of non-traditional contracts in portfolio diversification and provides guidelines for more efficient and secure decisionmaking in the Brazilian real estate market