Fundos de investimentos imobiliários no Brasil : compreendendo o impacto das variáveis relacionadas ao desempenho dos FIIS no mercado brasileiro (2002-2021)

Abstract

Resumo: O objetivo deste trabalho é analisar a variação do preço de fechamento dos FIIs do mercado brasileiro e seu desempenho nos últimos 20 anos. As variáveis independentes deste trabalho são variáveis geralmente encontradas nos prospectos de fundos de investimento imobiliário, bem como outros índices amplamente utilizados que refletem condições macroeconômicas e de mercado. Para alcançar este objetivo, é proposta uma análise no tocante a variação do preço de fundos de investimentos imobiliários e as variáveis possivelmente relacionadas. De forma complementar, são realizadas análises de desempenho em três diferentes cenários com uma carteira hipotética que considera os fundos com maior liquidez no período analisado, nos principais setores deste mercado. Os dados coletados são do período de 01.2002 a 12.2021. Para a primeira etapa, foram realizadas regressões Pooled OLS (POLS) e Dados em Painel com Efeitos Fixos para buscar a função estimada mais apropriada para a explicação da variação de preço destes fundos e seus determinantes, além disso foi performada uma regressão alternativa utilizando estimadores GMM. Na segunda etapa, foi realizada uma análise de desempenho utilizando as métricas de Retorno Absoluto, Índice de Sharpe, Índice de Treynor e Alfa de Jensen. Por fim, foi possível concluir que, quando analisadas em conjunto, das variáveis do estudo apenas a variação do preço de fechamento do dia anterior e o retorno percentual do IFIX obtiveram resultados estatisticamente significativos em relação à variável dependente. Já individualmente, a maioria das variáveis apresenta resultados estatisticamente significativos, porém com baixos valores de coeficiente, exceto para os índices, sugerindo que os movimentos gerais do mercado possam ter mais influência na variação do preço de fechamento. Na análise de desempenho, verificou-se que os FIIs performaram com rentabilidades superiores ao CDI nos últimos 20 anos, enquanto entre os anos de 2019 e 2021 houve uma redução significativa nas rentabilidades e entre os anos 2015-2016 houve maior volatilidade, porém com retorno absoluto positivo e gestão de risco resiliente, indicando uma gestão resiliente no período.

Abstract: The objective of this work is to analyze the variation in the closing price of Brazilian real estate investment funds (FIIs) and their performance over the last 20 years. The independent variables in this study are typically found in the prospectuses of real estate investment funds, as well as other widely used indices that reflect macroeconomic and market conditions. To achieve this objective, an analysis of the variation in the price of real estate investment funds and the potentially related variables is proposed. In addition, performance analyses are conducted in three different scenarios with a hypothetical portfolio that considers the most liquid funds in the analyzed period, in the main sectors of this market. The data collected is from January 2002 to December 2021. For the first stage, Pooled OLS (POLS) regressions and Panel Data with Fixed Effects were performed to find the most appropriate estimated function to explain the price variation of these funds and their determinants. Furthermore, an alternative regression using GMM estimators was also performed. In the second stage, a performance analysis was conducted using the metrics of Absolute Return, Sharpe Ratio, Treynor Ratio, and Jensen's Alpha. Finally, it was possible to conclude that, when analyzed together, only the variation in the previous day's closing price and the percentage return of IFIX obtained statistically significant results with respect to the dependent variable. Individually, most of the variables show statistically significant results but with low coefficient values, except for the indices, suggesting that overall market movements may have more influence on the closing price variation. In the performance analysis, it was found that real estate investment funds outperformed the CDI (Interbank Deposit Certificate) over the last 20 years, while there was a significant reduction in returns between 2019 and 2021, and greater volatility between 2015-2016, but with a positive absolute return and resilient risk management, indicating resilient management during the period.