A propriedade sem registro : o contrato e aquisição da propriedade imóvel na perspectiva civil-contitucional

Abstract

Resumo: Esta tese objetiva uma releitura da obrigatoriedade do registro nas aquisições da propriedade imóvel, a partir do reconhecimento do contrato como dotado de função social, que realiza, igualmente, a função social como liberdade de acesso aos bens. A propriedade imobiliária no Direito Civil brasileiro está qualificada como direito real, conforme o art. 1225, I, do Código Civil, e sua transferência negocial se orienta pelo sistema da separação parcial dos planos dos direitos obrigacionais e reais, o qual prevê a necessidade do contrato de transmissão (compra e venda, doação ou permuta) com posterior registro no Cartório Imobiliário, nos termos do art. 1245 e seguintes. A Constituição Federal de 1988 garante o direito de propriedade, que deve atender à sua função social, considerando-a como direito fundamental (art. 5.o, XXII e XXIII) e como princípio geral da ordem econômica (art. 170, II e III). A necessária interação entre o Direito Civil e a Constituição, sob a supremacia hierárquica desta, conduz a entender que o direito de propriedade atual, para além da literalidade do Código Civil, deve nortear-se pela sintonia entre ambos os diplomas legais, mas a partir da observação dos princípios e dos valores constitucionais. O Direito Civil-Constitucional surge, então, como uma opção de desenvolvimento do pensamento jurídico, que visa oferecer espaço de reflexão que supere a dogmática unicamente codificada, pois, com fundamento nos princípios e na axiologia constitucional, auxilia na ressignificação de institutos clássicos, como a propriedade e o contrato. O acesso à propriedade, então, pode ser considerado para além da letra da lei, o que permite relevar o registro, com a funcionalização do contrato que, a partir de sua teleologia, da solidariedade, da alteridade e da boa-fé, pode ser o elemento constitutivo da propriedade, com base no caso concreto. A aplicação direta e imediata da Constituição nas relações interprivadas favorece a ressignificação do contrato, que alçará significado de título suficiente para garantir o direito à propriedade (acesso). A complexidade e a pluralidade das relações sociais conduzem a uma transição do modelo abstrato e individualista da propriedade para o da propriedade concreta, que se constrói na funcionalização como liberdade(s) com vistas à realização das necessidade da pessoa concretamente considerada.

Abstract: The aim of this thesis is to re-read the mandatory registration on acquisition of immovable property, from the social function of contract's recognition, which also performs its social function as freedom of access to assets. The immovable property in the Brazilian Civil Law is qualified as a real right, according to art. 1225, I, Civil Code, and its negotiating transferring is guided by the partial separation between obligations and real rights, which predicts the registration of transmission's contract (sale, donation or exchange) with the state registration authority, according to art. 1245 and on Civil Code. The 1988 Federal Constitution guarantees the right to property, which must meet its social function, considering it as a fundamental right (art. 5, XXII and XXIII) and as a general principle of economic order (art. 170, II and III). The necessary interaction between the civil law and the Constitution, under the hierarchical supremacy of this leads to understand that the current property law, beyond its literal meaning of the Civil Code, shall be guided by the line between the two enactments, but from the observation of constitutional principles and values.The Civil-constitutional Law arises, then, as an option for legal thinking development, which aims to provide a reflection space that overcomes the consolidated dogmatic, therefore, on the basis of principles and the constitutional axiology, assists in reframing classical institutes, as property and contract. The access to the property can then be considered beyond the letter of the law, which allows to release the register, with the functionalization's contract which, from its teleology, solidarity, alterity and good faith, may be the constituent element of the property, based on the case. The direct and immediate constitutional applying in privates relations cooperate to the contract redefinition, which obtain the sufficient title to guarantee the right to property (access). The complexity and plurality of social relations lead to a transition from abstract and individualistic model of property to concrete one which is constructed on functionalization as freedom (s) to intending to accomplish persons needs concretely considered.