A exoneração do fiador na "prorrogação legal" dos contratos de locação de imóveis urbanos

Abstract

O contrato de fiança permanece, com a entrada em vigor da Lei n° 10.406/2002, regido pelo Código Civil, que manteve, dentre outras disposições, a garantia quanto a interpretação restritiva do mesmo (art. 819) e o benefício de exoneração ao fiador (artigo 835). Contudo, a Lei de locações de imóveis urbanos (Lei n° 8.245/91) já dispunha de forma especial quando a fiança fosse a modalidade de garantia locatícia utilizada na celebração dos contratos de locação (artigo 37), assegurando a permanência das garantias locatícias até a efetiva devolução do imóvel (artigo 39). Além disso, a Lei n° 8.245/91 determinou a prorrogação legal dos diferentes contratos de locação (artigos 46 e 47, para locação residencial; artigo 50, para locação por temporada; e artigo 56 para locação comercial). O presente estudo procurou conciliar as diferentes posições doutrinárias e jurisprudencíais, em especial quanto a aplicabilidade da Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, a respeito do momento em que a exoneração do fiador poderá ocorrer nos casos de prorrogação legal dos contratos de locação de imóveis urbanos.